Ние от Ексел Пропърти Бъргария сме готови да предоставим висококвалифицирана юридическа помощ при покупко-продажба на недвижими имоти в България за всички наши клиенти – от безплатни консултации по правни въпроси, до пълна проверка и подготовка на всички необходими документи за осъществяването на една гарантирана сделка с недвижим имот.
Сделките с недвижими имоти са законово уреден въпрос, който следва строго установени правила и процедури, с цел да се гарантира фактическото придобиване и неприкосновеност на недвижимата собственост. Нормативни актове, съдържащи правната уредба при сделките с недвижимите имоти в Република България са: Конституцията, Закон за собствеността, Закон за държавната собственост, Закон за общинската собственост, Закон за приватизацията и следприватизационния контрол, Закон за собствеността и ползването на земеделските земи, Закон за горите, Гражданскопроцесуален кодекс, Закон за насърчаване на инвестициите, Закон за устройство на територията, Закон за задълженията и договорите и Закон за управление на етажната собственост.
Съгласно Българското законодателство, сделките с недвижими имоти (покупко-продажба, замяна и др.) трябва да се извършват с издаване на нотариален акт от регистриран Нотариус в района, в който е разположен недвижимия имот. Формата на нотариалния акт е задължителна не само за сделките за прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти, но също и за учредяване на ограничени вещни права върху недвижими имоти (като право на строеж, право на ползване и др.).
След подписването на нотариалния акт, Нотариусът е длъжен по закон да регистрира сделката в имотния регистър, като я впише в службата по вписвания към съответния районен съд, за да може приобретателят на недвижимия имот да защити правото си на собственост от претенции на трети страни.
Такси и разноски, изискуеми по закон, за издаване на нотариален акт
Задължително условие за да се направи сделка с недвижим имот, освен всичко останало, е да се заплатят и предвидените в закона данъци и такси. Когато сделката е прехвърлителна (покупко-продажба, дарение, замяна, прехвърляне срещу гледане и издръжка) се заплащат три основни вида такси: местен данък, нотариална такса и такса вписване. Сбора от тези три такси, в общия случай представлява сума равняваща се на 3,5-4% от стойността на имота, вписана като материален интерес в Нотариалния акт.
Данък за прехвърляне правото на собственост (Местният данък):
се заплаща по силата на Закона за местните данъци и такси. Неговият размер е различен за всяка община и се определя от Общинския съвет на съответната община по местоположение на недвижимия имот. При продажба не може да бъде по-нисък от 2% от стойността на сделката, като се взема предвид по-високата от двете стойности, а именно цената за продажба на имота договорена от двете страни и данъчната оценка на имота направена от местната данъчна служба (но не по-малко от данъчната оценка).
Нотариална такса:
Това е таксата, която се заплаща на Нотариуса за сделката съгласно тарифата за Нотариалните такси. Тя е еднаква за цялата държава, но се изчислява по специална формула, базирана на стойността на сделката. Отново при изчислението се взема предвид по-високата от двете стойности, а това са договорената цена за продажба на имота и данъчната оценка. Важно е да се знае, че ако нотариусът е регистриран по ЗДДС (какъвто е общият случай), към размера на нотариалната такса, се прибавя ДДС, който към момента в Република България е в размер на 20%.
Такса за вписване на сделката в имотния регистър (Такса вписване):
Тази такса се заплаща на Имотния регистър към агенция по вписванията (или Служба по вписванията, както беше доскоро). Размерът на таксата вписване е един и същ за цялата страна и е фиксиран на 0,1% от стойността на сделката, като съответно се изчислява върху по-високата от двете стойности, между договорената цена и данъчната оценка.
Необходими документи при сделки с недвижими имоти
1. Документ удостоверяващ правото на собственост върху имота (Нотариален акт, Договор за покупко-продажба, Удостоверение за наследници, Удостоверение за граждански брак или Съдебно решение за развод и др. – зависи от конкретния случай);
2. Удостоверение за данъчна оценка на имота, издадено от съответната местна данъчна служба;
3. Скица на поземлен имот (издадена или презаверена през последните шест месеца);
4. Кадастрална скица/схема за всеки отделен обект, предмет на покупко-продажба (например отделни скици/схеми за апартамента, къщата, за гаража и за дворното място, ако се прехвърлят идеални части от него) – ако за района има влязла в сила кадастрална карта;
5. Ако имотът е придобит от физически лица по време на брак и няма сключен брачен договор, необходимо е явяването на двамата съпрузи – лично или чрез упълномощено лице и представяне на Удостоверение за сключен граждански брак;
6. Ако страните не се явяват лично – необходими са:
– Нотариално-заверено пълномощно с право за продажба на имота.
– Нотариално-заверена декларация по чл.264, ал.1 от ДОПК (заверена през текущата календарна година).
– Нотариално-заверена Декларация по чл.25 ал.8 (бивша ал.7) от ЗННД – само за физически лица.
7. Ако страна по сделката е юридическо лице – необходимо е решение на представителния орган (Общото събрание) за разпореждане с капитала на дружеството съгласно устава, удостоверение за актуално състояние (важи до 6 месеца), както и доказателства за представителната власт на представителя или нотариално заверени пълномощни на лицата, които са упълномощени да сключат сделката;
8. Допълнителни документи – във всеки конкретен случай нотариусът преглежда представените документи и дава указания за представяне на необходимите допълнителни документи, удостоверяващи правото на собственост и изпълнението на особените изисквания на закона;
9. Документи за самоличност на страните по сделката;
Придобиване на недвижими имоти в България от чуждестранни юридически или физически лица
Пряко придобиване на недвижими имоти:
Чуждестранните граждани и юридически лица могат да придобиват пряко сгради, помещения в сгради и ограничени вещни права (право на строеж, право на ползване) в България. В резултат на присъединяването на Република България към Европейския съюз бяха въведени специфични разпоредби, свързани с придобиването на недвижими имоти от граждани на ЕС и от юридически лица, регистрирани в държава-членка на ЕС или на Европейското икономическо пространство /ЕИП/. Физическите и юридическите лица от държави, които не са членове на ЕС и на Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху недвижими имоти при условията на международен договор, ратифициран съгласно разпоредбите на българската Конституция, обнародван и влязъл в сила. Чужденците (както от държави-членки на ЕС или ЕИП така и от трети страни) могат да придобиват право на собственост върху недвижими имоти при условията на наследяване по закон.
Непряко придобиване на недвижими имоти:
Непряко, чужди юридически лица и граждани могат да придобиват всякакъв вид недвижими имоти, включително земя, като регистрират българско юридическо лице, което да действа като приобретател. Възможно е такова българско юридическо лице да бъде 100% собственост на чуждестранен инвеститор. Друга възможност за непряко придобиване на недвижим имот в България от чуждестранно юридическо или физическо лице е при закупуване на дялове от капитала на вече съществуващо българско юридическо лице, което след това може да действа като приобретател или могат да се придобиват дяловете от капитала на съществуващи български юридически лица, които вече притежават право на собственост върху недвижими имоти в България.
Гид на Купувача на недвижими имоти в България
Уважаеми клиенти, бихме искали да Ви благодарим за избора на Ексел Пропърти България да бъде ваш партньор при покупка на имот в България. За нас ще бъде удоволствие да ви водим през целия процес на придобиване на имот в България.
Процесът на придобиване на имот в България е между 2-4 седмици! ! !
С тази точка ние бихме искали да помогнем на всички, които считат закупуване на имот в България, като предоставя подробна информация за всяка стъпка от процеса.
ОСНОВНИ СТЪПКИ:
1. Търсене на имоти
Това може да е най-лесната и най-приятната част. Можете да разглеждате нашия уеб-сайт и да намерите това, което търсите. Ексел Пропърти България предлага широка гама от жилищни, търговски и ваканционни имоти. Винаги можете да помолите за помощ някой от нашите брокери, като ни споделите вашите изисквания. Ние ще се свържем с вас веднага с някои предложения, които отговарят на вашите критерии.
2. Организиране на оглед
След това ще трябва да помислите за посещение в България. Можете да резервирате имот (точка 3) преди да сте организирали оглед, в случай че сте се спряли на определен имот. Ако не сте избрали по интернет, то тогава можете да помолите за помощ, един от агентите на Ексел Пропърти България за организацията на гледането. Така ще бъде много по-лесно за вас и може да бъде много по-евтино. Ние от Ексел Пропърти България предлагаме безплатен оглед на всеки клиент, закупил или резервирал имот по време на този оглед.
Огледът включва:
– Посрещане от летище
– Превоз до съответния хотел и настаняване
– Две нощувки в хотела със закуски (престоят може да бъде удължен при необходимост)
– Два дни разглеждане на имоти и организиране на срещи със собственик или инвеститор по желание на клиента
– Изпращане до летището в края на престоя
3. Направи резервация
Ако има имот, който наистина ви харесва бихте могли да платите депозит за него директно чрез интернет. Имота ще бъде свален от продажба веднага и вие ще сте сигурен, че никой няма да го купи, докато организирате оглед. Ако вече сте в България резервационната такса би следвало да бъде платена при подписване на предварителния договор. Имайте в предвид, че депозитът не се възстановява в случай на разваляне на споразумението по ваша вина. По-късно резервационната такса се приспада от следващото плащане, което правите за вашия имот.
4. Уверете се, че знаете за всички данъци и такси
Сега е моментът, когато трябва да бъдете много внимателни, преди подписването на предварителния договор. Ваше абсолютно право е да питате за всичко, което трябва да се плати. Обикновено това, което трябва да плати е адвокатска такса (включва изготвянето на предварителен договор, пълномощно, нов нотариален акт, проверка на всички документи за сделката), общински данъци и нотариални такси, агентска комисионна – 3% от покупната цена , но не по-малко от 500 евро. Тук бих искал да привлека вашето внимание върху факта, че Ексел Пропърти България не начислява агентска комисионна, с изключение на сделки с градски имоти. Ние ще ви спестим много пари, тъй като не е нужно да плащате за оглед на имоти и съвет от брокер. Тези допълнителни разходи обикновено са около 4% -6% от цената.
5. Сключване на предварителен договор
Когато се стигне до тази част това означава, че сте направили окончателно решение и че са договорени условията и сроковете на плащане, които ще бъдат описани подробно в предварителния договор. Вие сте на път да закупите мечтаният от вас имот и от този момент нататък тя остават само на плащанията, които трябва да направите.
6. Регистрация на дружество с ограничена отговорност (само при закупуване на земя или къща със земя)
Много е важно да се знае, че тази стъпка е само за тези, които са решили да купуват земя в България или къща заедно със земята (всички къщи в България се продават с прилежащата земя). Чуждите граждани нямат право да купуват земя съласно българската Конституция. Поради тази причина трябва да направите фирма в страната и да направите покупката чрез вашата фирма. За регистрация на фирмата ви препоръчваме да използвате адвокат. Адвокатската такса за откриване на фирма е 350 евро. Необходим ви е единствено задграничен паспорт. Вашата фирма официално ще съществуват, веднага след като е добавена в Търговския регистър на Министерството на правосъдието на Република България.
7. Подписване на Нотариален акт
Последната стъпка в процеса на закупуване е да се подпишете и вземете своя Нотариален акт, който ще удостоверява правото ви на собственост върху закупения от вас имот. В този момент всички плащания трябва да бъдат изчистени към собственика или инвеститора, както и всички такси трябва да са платени. Нотариалния акт на имота ще бъде на ваше име (при закупуване на апартамент) или на името на вашата фирма (при закупуване на къща или парцел).
Поздравления – Вие сте сега собственик на български имоти! ! !
Ако всичко ви изглежда прекалено сложно просто погледнете примера по-долу!
ПРИМЕР:
* Да речем, че избрали да си закупите прекрасна къща на цена от 15,000 евро. Първо, трябва да платите за регистрацията на фирмата 350 евро на адвокат (може да се възползвате от нашата промоция, която е в сила до края на август – тази промоция не може да се комбинира и допълва с други промоции).
* След като фирмата е регистрирана преди финализирането на сделката, имотът трябва да бъде проверен от вашия адвокат, както и цялата документация, и собствеността, което ще ви струва допълнително 350 евро.
* Общинските данъци и нотариални разходи, които ще трябва да платите за стара селска къща ще бъдат около 200 евро. Това са данъците, начислен върху данъчната оценка на имота. Ако искате да направите сделката върху реалната цена на която закупувате имота разходите ви ще бъдат около 5% на 15,000 евро или около 750 евро.
Окончателно изчисляване:
* 15,000 Евро – Цена на имота
* 350 Евро – фирмена регистрация
* 350 Евро – адвокатски такси (проверка на документи)
* 200 Евро – общински и нотариални такси (когато се изчисляват върху данъчната оценка на имота)
Обща цена: 15,900 Евро
При закупуване на апартамент на цена от 50,000 Евро разходите ви ще изглеждат така:
* 50,000 Евро – Цена на имота
* 350 – 600 Евро – адвокатски такси (проверка на документи, изготвяне на предварителен договор, изготвяне на нов Нотариален акт)
* 2,500 Евро – общински и нотариални такси
Обща цена: 53,100 Евро
ВАЖНО: БЕЗ АГЕНТСКА КОМИСИОННА ОТ КУПУВАЧА ! ! !
