Ексел Пропърти България е реномирана Българска агенция за недвижими имоти, която е специализирана в продажбата, отдаването под наем и управлението на ваканционни и жилищни имоти в София и Слънчев Бряг. През годините спечелихме доверието на клиентите като гарантираме високо качество и предлагаме всички услуги свързани с недвижимите имоти „под един покрив“. По тази причина ние от Ексел Пропърти България полагаме максимални усилия да защитим техните интереси, като едно от основните правила в нашата работа е „клиентите да останат доволни“, защото това е истинската атестация за нас. На практика, покупката на недвижим имот е едно от най-важните решения, които обикновения човек трябва да вземе през живота си и по тази причина ще обърнем по-специално внимание на този процес. Ние познаваме в детайли пазара за недвижими имоти и ще се опитаме за улеснение, предварително да отговорим на някои от най-често задаваните въпроси от нашите клиенти!
Разгледайте подробно офертите на нашия уеб-сайт: www.ExcelProperty.bg. За тази цел използвайте търсачката на сайта, която чрез своите филтри Ви предоставя множество възможности да конкретизирате своето търсене, като определите географското местоположението на имота или да изберете населеното място, да изберете типа на имота, площ на имота, броя спални, цената и т.н. Всеки имот има подробно описание на неговите характеристики, удобствата които са наблизо, богата галерия със снимки, видео, архитектурни чертежи и стрийт-вю за което се използват възможностите на интерактивната карта. Също така автоматично на нашия сайт имате възможност да разгледате „Имоти наблизо, които ще харесате“ с подобни характеристики на тези, които сте задали като Ваши предпочитания!
Направете списък с имотите, които Ви харесват. Използвайте възможността да си създадете собствен профил на сайта, в който да запазите списъка с избраните имоти и бележки към всеки един от тях. Изпратете запитване с конкретен въпрос, който Ви интересува като за тази цел използвате формите на страницата на имота. Като допълнителна възможност с конкретна цел може да използвате формите в секцията „Следващи стъпки?“, една от които е възможността да споделите имота с приятел за да получите ценен съвет или одобрение от него. На страницата на всеки имот ще видите визитка със снимка и всички възможности за контакти с водещия брокер на конкретната оферта. Не се колебайте да се свържете с брокера на офертата, той е професионалист, който ще се радва да отговори на всички Ваши въпроси, да даде полезни насоки и съвети, които ще Ви помогнат при избора на имот!
Използвайте формата „Поискай оглед на имота“ на страницата на конкретния имот или се свържете с нас по телефона. Възможно е да подготвим списък с няколко имота за оглед, просто трябва да конкретизирате деня и часа, в който искате да бъде организиран огледа за да го съобразим с нашия график и програма. За чуждестранните клиенти, за клиенти които са твърде заети или искат да спестят време и пари от пътуването до имотите, ние сме готови да организираме оглед на имота, чрез видео връзка по Skype, като това ще Ви направи част от най-иновативните технологии в бизнеса с недвижими имоти. Нашата компания Ексел Пропърти България не взема такса за оглед на имота!
За да резервирате избрания от Вас имот трябва да заплатите депозит, който се явява гаранция за намеренията Ви като купувач на конкретния имот. На основание на това плащане Ви бъде изготвен Договор за Депозит (Резервационна Форма), който трябва да подпишете. Този договор Ви гарантира, че имота ще бъде спрян от предлагане на пазара, няма да му се организират огледи, няма да се вземат други депозити, да се подписват други договори или споразумения, за срока, който е фиксиран в настоящия договор за подготовка и подписване на Предварителен договор за покупко-продажба. Плащането може да бъде извършено по банков път или в брой в някой от офисите на фирмата срещу разписка. При виновен отказ от Ваша страна да пристъпите към подписване на Предварителен договор за покупко-продажба в указания срок или сделка с имота, Вие губите своя депозит, той не се възстановява.
Естествено, това е бизнес както всеки друг и условията по него подлежат на договаряне. Много често обаче небрежното отношение към този процес води до обратния ефект – повишаване на цената. Като съвет от Ексел Пропърти България запомнете – това не може да бъде просто презумция или каприз, преговорите за понижаване на цената трябва да бъдат на принципна основа и фактически аргументирани, за да бъде постигнат желания резултат. Доверете се на своя брокер, той е професионалист, който отлично познава всички механизми на пазара за недвижими имоти и е винаги готов да проведе тези преговори с цел да постигне най-изгодната цена за Вас в сделката. Ако считате, че е необходимо, не се притеснявайте да искате консултации от различни специалисти, като лицензиран оценител на имоти например или строителен техник, който да анализира всички архитектурни характеристики на имота и др.
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот се изготвя в писмена форма за да официализира и гарантира добрата воля и намеренията на страните, като негова основна цел е да подготви и уточни всички условия и задължения на страните, при които ще бъде реализирана сделката и ще бъде подписан Окончателния договор (Нотариален акт). Няколко са основните детайла в един Предварителен договор за покупко-продажба – на първо място са страните (контрагентите) в договора, предмета на договора (недвижимия имот), цената на имота и начина на нейното плащане в срок, неустойките за страните при виновен отказ и неизпълнение на задълженията по този договор. Важно е да знаете, че вписаната в Предварителния договор цена е окончателна и не подлежи на промяна при каквито и да е обстоятелства или причини. При продажба на имот ведно с движимо имущество (обзавеждане и др.) като неразделна част от този договор се изготвя Приемо-предавателен протокол, в който подробно се описва имуществото. Страните по договора лично или чрез надлежно упълномощени от тях лица задължително без да им се оказва натиск се подписват върху Предварителния договор за покупко-продажба, като трябва да се има предвид, че няма законово изискване в България този тип договори да бъдат нотариално заверени. По силата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по договора може да иска неговото обявяване за окончателен по съдебен ред.
Окончателния договор обективиран под формата на Нотариален акт е договор с вещно правен характер, който на практика удостоверява прехвърлянето на собствеността на конкретния недвижим имот и реално след неговото подписване Вие вече сте собственик на имота. Подписването на Нотариалния акт става след предварително уговорен ден и час, пред компетентен Нотариус с район на действие, района в който се намира имота. В деня на изповядването на сделката, Нотариуса представя Нотариалния акт в службата по вписвания по местонахождение на недвижимия имот, след което Съдия по вписванията от съответния районен съд разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Важно е да знаете, че освен с посредничество Ексел Пропърти България се ангажира със съдействие при подготовка на документите и всички следващите етапи до окончателното приключване на сделката.
При сделки с покупко-продажба на недвижими имоти, основните задължения за подготовка на документите са задължение на Продавача. На първо място следва Продавача да представи в оригинал документите за имота, от които произтича правото му на собственост и документ за самоличност. Удостоверение за тежести на имота, удостоверение за данъчна оценка издадена от съответната данъчна служба по местонахождение на имота, схема или скица на имота издадена от техническа служба, удостоверение за семейното положение на собственика. В отделни случаи се изискват и други документи в зависимост от конкретните специфики на сделката. Предвид на многообразието от възможни варианти е препоръчително документите на страните по сделката да бъдат надлежно проверени от Адвокат и да бъде направена предварителна консултация с Нотариуса, който ще изповядва сделката.
Съгласно Българското законодателство, три са задължителните държавни данъци и такси, които трябва да бъдат заплатени при покупко-продажба на недвижими имоти – данък за прехвърляне правото на собственост, такса за вписване на сделката в имотния регистър, Нотариална такса. Сбора от тези законови такси представлява сума в размер на 3.5-4% от стойността на конкретния недвижим имот в зависимост от неговото местоположение. За предоставените услуги по сделката от страна на Ексел Пропърти България се заплаща комисионна, размерът на която се договаря предварително и най-често е процент от продажната цена на недвижимия имот. Препоръчително е използването на Адвокат и заплащането на неговия хонорар, който е предмет на индивидуален договор между Вас и него, в зависимост от услугите, които искате да получите – проверка на документите за собственост на имота, изготвяне на Предварителен договор за покупко-продажба, подготовка на проект за Нотариален акт и т.н. Важно е да се знае, че все още остава в сила забраната за покупка на земя от чуждестранни граждани и при това условие те са задължени да регистрират търговско дружество (фирма) съгласно разпоредбите на Търговския закон на Република България, за да имат възможност да станат собственици на земя.
Няма законово задължение за това кога и как трябва да бъде платена цената за покупко-продажба на недвижимия имот. Всичко това е предмет на договорни отношения между страните – цялата цена може да бъде платена предварително или в деня на подписването на Нотариалния акт, на вноски или в бъдещи срокове. Всички извършени плащания се удостоверяват с банкови извлечения за платени и разписки за получени суми по сделката. Важно е да се знае, че от 01.07.2011год. има ограничение при сделки с недвижими имоти за извършването на плащане в брой до 10.000 лв.
Много често клиентите, в желанието си да спестят пари отказват да ползват услугите на Адвокат при сделки с недвижими имоти. Имайки предвид важността на процеса за покупко-продажба на имот Ексел Пропърти България препоръчва винаги да се използва практикуващ Адвокат, който е специализиран в областта на недвижимите имоти. Това до голяма степен ще намали Вашите рискове от сключването на неизгоден договор или сделка, имайки предвид многообразието от възможни казуси при сделките с недвижими имоти. Адвокатския хонорар е предмет на индивидуални договорни отношения между Вас и Адвоката, но независимо от неговия размер не забравяйте, че това е една инвестиция във Вашата сигурност.
Нотариуса е гарант, лице на което държавата възлага извършване на предвидените в законите нотариални действия. Всички действащи Нотариуси са вписани в регистъра на Нотариалната камара на Република България. При сделките с недвижими имоти, Нотариуса проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица. След като получи в оригинал всички документи за имота от които произтича правото на собственост, проверява дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота. Нотариусът прочита на страните съдържанието на проекта за Нотариален акт и страните потвърждават пред Нотариуса волеизявленията си, отразени в проекта за Нотариален акт. Нотариалният акт се подписва от страните и от Нотариуса, след което задължение на Нотариуса е да впише Нотариалния акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията на съответния районен съд по местонахождение на имота. Нотариусът снабдява страните с препис от Нотариалния акт след неговото регистриране и вписване в Имотния регистър .
Поради многообразието от възможности, които съществуват като казуси в бизнеса с недвижими имоти е трудно да се конкретизира определен срок. В общия случай процеса по придобиване на имот в България е период от 2 до 4 седмици. Причина е това е, че всички документи, които се изискват по закон при сделките с имот имат давностен период и поради тази причина, тяхната подготовка започва едва след подписването на Предварителен договор за покупко-продажба. В Ексел Пропърти България имаме практика на работа с чуждестранни граждани, които трябва да подготвят своите документи по местоживеене, след което да ги изпратят в България – това също изисква технологично време. При работа с Български Търговски банки по кредитирането на покупки на недвижими имоти, стандартния срок, който банките изискват за своята услуга е 45 работни дни – това съответно удължава срока за финализиране на сделката до около 2 (два) месеца.
Новият Нотариален акт за собственост се вписва в държавните регистри на Агенцията по Вписванията към Министерството на Правосъдието и Вие ще го получите в рамките на 7-14 дни от дата на нотариалната сделка в кантората на Нотариуса, който е изповядал сделката. Нотариалният акт е документа, който удостоверява правото Ви собственост върху имота. След покупката на имота, всички чуждестранни граждани трябва да се регистрират в единния национален административен регистър БУЛСТАТ в 7 (седем) дневен срок от датата на получаване на Нотариалния акт от Службата по вписванията. Закона за местните данъци и такси всеки задължава всеки, който е придобил имот, независимо дали е ново или старо строителство, в срок от 2 (два) месеца след изповядването и вписването на съответната сделка в Агенция по вписванията, да подаде данъчна декларация за облагане с годишен данък в Данъчната служба по местонахождение на имота.
Облагането на недвижимите имоти с данък е регламентирано в чл. 10-28 на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) на Република България. С данък се облагат всички недвижими имоти разположени на територията на страната в населените места, селищните образувания и поземлени имоти извън тях, които според подробен устройствен план (ПУП) имат предназначение по чл. 8 ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно чл. 19 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) данъкът върху недвижимите имоти се изчислява върху данъчната оценка на имота към 1 януари на годината за която се дължи, като се определя с наредба на Общинския съвет на съответната община по местонахождение на недвижимия имот. При промяна на данъчната оценка на имота през годината данъкът се актуализира. Едновременно с данъка за имота от Общината се определя и годишна такса битови отпадъци.
Да, специално за този случай в закона е предвидена възможността да се упълномощи трето лице, като пълномощното се заверява нотариално и в него изрично се описват конкретния недвижим имот и правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Динамиката и заетостта на хората в днешно време е огромна, поради което това е все по-често използвана практика. В нашата практика обикновено, чуждестранните ни клиенти нямат възможност да организират своето пътуване за да спазят сроковете по своите договори за покупко-продажба на имот, а и това пътуване в повечето случаи коства доста пари. Представителство при сделки с недвижими имоти е една от услугите, които предлага Ексел Пропърти България за своите клиенти, абсолютно безплатно!
