€ 0 до € 150,000

Допълнителни филтри
Намерихме 0 резултата. Виж всички резултати
Your search results

Д. Ганев: Ексклузивният договор с посредника пази интересите на продавача

Posted by admin on 04.04.2015
0

Колко години вече „отлежава“ проектозакона за брокерската дейност? Има ли надежди скоро отново да влезем във фаза на дискусия и да се стигне до регламентация на пазара?

Работата по настоящия проектозакон на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) започна около 2008-2009 г. Цялата хронология на събитията – дискусии, кръгли маси, срещи с институции, е налична на сайта на сдружението. Беше свършена изключителна по обем работаот няколко ръководства на НСНИ. Водещи фигури, членове на организацията, дадоха и продължават да дават своя принос за по-доброто бъдеще на нашия бизнес.

Надяваме се, че ще има нова широка дискусия, не само вътре в бранша, но не искаме да натоварваме събитията излишно. Затова тръгваме по пътя на използване на съществуващата законова база, за да преценим по какъв начин можем да направим средата в бизнеса по-добра, както за потребителите, така и за професионалистите. А средата не е никак чиста по отношение използването на лоши практики.

Какви промени ще дискутирате с институциите?

Ще инициираме среща с Комисията за защита на потребителите (КЗП) и Комисията за защита на конкуренцията (КЗК), за да разговаряме какви са възможностите да бъдат използвани Законът за защита на потребителите и Законът за защита на конкуренцията за конкретни проблеми в нашия бранш, както по отношение на защитата на потребителите, така и по отношение защитата на фирмите. Има лоши практики, които се използват от фирмите към фирмите, има лоши практики, които се използват от фирмите към потребителите, но има и лоши практики, които се използват от потребителите към фирмите. Чрез дискусии, контрол и използване на наличната нормативна база, тези пазарни взаимоотношения трябва да бъдат оптимимизирани.

И един пример: заблуждаващата реклама. Има текстове в Закона за защита на потребителите и в Закона за защита на конкуренцията, които дават възможност тази практика да се санкционира. Трябва да се види каква е процедурата, какъв трябва да е доказателственият материал, необходим на експертите от комисиите, за да може те да наложат съответните санкции.

Заблуждаващата реклама е една от най-често срещаните лоши практики в сферата на имотите. Става въпрос за обяви на имоти, в които характеристиките на имота са изопачени, съотношението с цената е прекрасно, но истината е съвсем друга. Считам, че тази лоша практика може много бързо да бъде поправена и преустановена с налагането на санкции на фирмите, които злоупотребяват. А и ние като сдружение можем да помогнем на институциите.

Кои са най-разпространените други лоши практики?

Накърняване интереса на собствениците с обявяване на по-ниски цени от договорените, ако изобщо са договорени. Друга практика, свързана с тази – няма писмени договори. Дори самите собственици предпочитат да не подписват договори и в същото време да обявяват имота в десетки агенции. Това все пак е разбиране на собствениците и е тяхно право, но това означава и липса на контрол и понякога води до накърняване правото на собственост.

Компании, които знаят, че потенциалните клиенти не избират брокер, а оферта, изопачават обявената от собственика стойност на имота. Тъй като този имот се предлага от 20,30,50 компании, най-ниската предложена цена излиза най-отгоре – така работят и сайтовете. Знаейки това и искайки да привлекат първоначалните обаждания на клиентите, някои от тези компании обявяват цена, която не е договорена със собственика. Така се дава възможност за манипулация, за натиск върху собственика. Ето как един неправилен ход на собственика води до прилагането лоша практика в ущърб на същия. На практика собствениците сами не пазят своя интерес или не са достатъчно добре информирани как да го запазят.

По-скоро моите впечатления са, че е от недоверие…

И това недоверие е свързано с действията на компаниите… Следващата лоша практика – пример как нещо позитивно и добро за всички, каквото е ексклузивният договор, се превърна в нарицателно за лоша практика. Ексклузивният договор е нещо много ефективно и отговорността на страната, която ще го изпълнява – агенцията, е много по-сериозна. Лошата практика е, че когато стартира практиката с ексклузивите, на самите потребители не им беше обяснявано какво подписват в договорите. Тези договори бяха подписвани със срок до крайна продажба на имотите, а срещу потребителите, които не го знаеха и си продадоха сами имотите, бяха заведени дела. В крайна сметка това не е етично, макар, че клиентите, подписали такъв договор, е трябвало да се запознаят внимателно какво подписват.

НСНИ има идея да започне кампания със средства от еврофондове по проект в тази посока – да обясним предимствата на ексклузивитета, да обясним защо не трябва да се избира обява или цена, а да се избира доверено лице. Както избираме лекар, зъболекар, дори нотариус, така да избираме и брокер, защото става въпрос за услуга, която ползваме веднъж в живота. Единият вариант е да се доверим на някого, за когото имаме референции, за някого, когото лично познаваме и сме се сблъсквали с работата му, или компания, с която сме работили, или дори служител в компания. Изборът ни не може и не трябва да бъде по оферта. Изберете брокер, не оферта. Брокерът ще открие вашия имот. Ние познаваме нелоялните колеги, лошите практики и ще предпазим всеки наш клиент. Това в последствие се използва недобросъвестно.

Какво би могло да се направи по отношение на сайтовете за обяви за имоти?

Сайтовете не могат да контролират рекламата, нямат това право и не носят такаваотговорност, въпреки че imoti.net се опитва да го прави по някакъв начин и това вероятно вреди и на неговите интереси. Заедно със сайтовете ми се струва, че можем да обединим усилия, както и заинтересованите други страни – държавата в лицето на КЗП, КЗК, НАП, потребителите, нотариуси, компании за управление на имоти и др, за да работим по изчистването на лошите практики и разясняване на предимствата на ексклузивните договори.

Когато една посредническа компания продава един имот, тя може да работи с всички други компании, собственикът има контрол върху нея, процесът става по-ефективен. Обявите ще намалеят, защото няма да се дублират, но пък ние ще плащаме като агенции с по-голяма охота и няма да намаляваме рекламата си за имоти, за които нямаме договори.

Говоря с колеги и все по-често се прилага практиката да не се обявяват вече толкова имоти, а да се обявяват само имотите, за които имаме минимум писмен договор, дори да не е ексклузивен. Затова ми се струва, че една масова кампания с максимално много информация за потребителите за предимствата на ексклузивния договор би била ефективна за всички страни.

Най-големият, според потребителите, недостатък на този договор е, че „връзва ръцете“ на собственика с една компания, т.е. имате по-малко възможности за откриване на потенциални клиенти. Това не е така, защото посредникът няма конфликт да работи с други свои колеги. Другото притеснение на собствениците е, че ако след подписване на договор агенцията не се справя, той не може да продава имота си с други брокерски фирми. Този проблем обаче може да бъде елиминиран, като договорът се подписва за определен срок, а не до продажбата на имота. Освен това, ако една агенция има правата, собственика трябва да очаква от екипа й много повече задължения и отговорности към него и имота. Това работи на пазари с повече история. И при нас ще заработи.

Източник: Investor.bg

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Compare Listings